Verkauf mit Rückmietung

Wenn für Sie maximale Verfügbarkeit von Bargeld und der Wunsch nach flexibler Wahl Ihres Wohnsitzes im Vordergrund stehen, ist der Verkauf der Immobilie mit Rückmietung eine interessante Option. Sie verkaufen ihre Immobilie zum vollen Verkehrswert. Gleichzeitig wird Ihnen im Grundbuch ein Nießbrauchrecht eingetragen. Dieses Nießbrauchrecht ist – im Gegensatz zu den vorher genannten Modellen – an eine monatliche Zahlung eines Nutzungsentgeltes geknüpft. Die Dauer des Wohn- bzw. Nießbrauchrechts bestimmen Sie. Dieses Recht ist nur durch Sie selbst aber niemals gegen Ihren Willen kündbar, d.h. die Möglichkeit einer gegen Sie ausgesprochenen Kündigung wegen Eigenbedarf oder ähnlicher Gründe ist ausgeschlossen.

Hier einige konkrete Beispiele aus bereits abgeschlossenen Verträgen

Ein Ehepaar bewohnt eine kleine Eigentumswohnung in Berlin. Die Wohnung hat einen Wert von 280.000 Euro. Nach Abschluss des Notariellen Kaufvertrages erhält es 280.000 Euro. Von nun an zahlt es einen monatliches Nutzungsentgelt in Höhe von 700 Euro pro Monat.

Ein Witwer bewohnt ein Einfamilienhaus in Berlin. Der aktuelle Wert des Hauses beträgt 490.000 Euro. Er erhält den vollen Kaufpreis und nutzt das Haus fortan gegen eine monatliche Zahlung von 1.250 Euro.

Eine alleinstehende Dame bewohnt ein kleines Haus auf einem großen Grundstück im Süden Berlins. Das Grundstück wird geteilt. Der hintere Teil des Grundstücks wird für 300.000 Euro verkauft. Der vordere, mit dem kleinen Einfamilienhaus und den Nebengebäuden bebaute Teil wird für 420.000 Euro verkauft. Die Dame erhält den Verkaufserlös i.H.v. 720.000 Euro. Für die Nutzung des Hauses und des vorderen Grundstücks zahlt sie monatlich einen Betrag von 1.050 Euro.

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Steuerliche Betrachtung

Beim Verkauf Ihrer Immobilie gegen Einmalzahlung und Rückmietung gelten die allgemeinen Regeln für die steuerliche Behandlung von Immobilienverkäufen: Der Gewinn aus dem Verkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ist nicht zu versteuern, wenn zwischen Anschaffung bzw. Herstellung der Immobilie und deren Veräußerung mindestens 10 Jahre liegen. Die Spekulationssteuer fällt auch dann nicht an, wenn Sie seit dem Kauf bzw. der Fertigstellung zumindest im Jahr des Verkaufs und den beiden Vorjahren selbst in der Immobilie gewohnt haben.

Anlage des Verkaufserlöses als sofort beginnende Rentenversicherung

Mit dem erzielten Verkaufserlös könnten Sie natürlich auch versuchen, eine lebenslange monatliche Zusatzrente zu  finanzieren. Die Möglichkeit dazu bieten sogenannte sofortbeginnende Rentenversicherungen, wie sie von den großen Versicherungen angeboten werden.  Im Folgenden ist ein aktuelles Angebot der Allianz beschrieben:

Ein 75jähriger hat durch den Verkauf seiner Immobilie einen Betrag von 400.000 Euro zur Verfügung. Diesen Betrag zahlt er in eine sofort beginnende Rentenversicherung ein und erhält eine monatliche Garantierente i.H.v. 1.924 Euro. Durch eine Überschussbeteiligung kann die monatliche Rente auf  2.388 Euro  steigen.

Im Gegensatz zur Immobilienleibrente ist die sofort beginnende Rentenversicherung aber immer nur an eine Person gebunden. Verstirbt diese Person werden keine Rentenzahlungen mehr getätigt, es sei denn, es sind, etwa für die Absicherung eines Ehepartners, Garantielaufzeiten vereinbart worden. Garantielaufzeiten führen allerdings in Abhängigkeit vom Lebensalter des Versicherten und der Dauer der Garantielaufzeit zu einer Verringerung der monatlichen Rente. Die folgende Tabelle zeigt Beispiele für den Fall einer einmaligen Einzahlung von 100.000 Euro (Quelle: Allianz AG):

EintrittsalterGarantierte monatliche AuszahlungAuszahlung inkl. ÜberschussbeteiligungGarantielaufzeit
70368,38 €467,43 €15 Jahre
75430,26 €535,98 €15 Jahre
80519,74 €635,93 €13 Jahre

Fazit

Das Modell „Verkauf mit Rückmietung“ bietet einen Weg, sofort an das gesamte in der Immobilie gebundene Kapital zu gelangen, ohne die gewohnte Wohnsituation aktuell aufgeben  zu müssen, sie aber jederzeit aufgeben zu können.