Häufige Fragen

1. Die klassische Immobilienrente: der Verkauf der Immobilie gegen ein lebenslanges Wohnrecht und – eine monatliche Rentenzahlung – oder – eine Einmalzahlung – oder – eine Mischung aus einmaliger und monatlicher Zahlung
2. den Verkauf der Immobilie gegen Einmalzahlung mit Nießbrauchrecht
3. den Verkauf der Immobilie mit Rückmietung
4. den Teilverkauf der Immobilie bei vollem Wohnrecht
5. die Aufnahme einer Umkehrhypothek

Für die klassische Immobilienrente kommen Haus- oder Wohnungseigentümer in Frage, die sich für eine Zusatzrente interessieren. Modelle mit lebenslanger monatlicher Rentenzahlung lohnen sich in der Regel für Personen, die bereits 70 Jahre oder älter sind. Modelle, wie der Teilverkauf oder der Verkauf mit Rückmietung, sind nicht an ein Mindestalter gekoppelt. Bei den meisten Verrentungsmodellen erhalten Sie ein lebenslanges Wohn- oder Nießbrauchrecht und bleiben so in ihrem vertrauten sozialen Umfeld wohnen. Das Angebot gilt sowohl für Einzelpersonen als auch für Paare.

Für die Immobilienrente sind Ein- und Mehrfamilienhäuser, Wohnungen, Grundstücke und auch Gewerbeobjekte geeignet.

Sowohl Ihr Wohn- oder Nießbrauchrecht als auch die eventuell vereinbarte Immobilienrente werden vom Notar über das Grundbuch abgesichert. Sollte der Käufer Ihrer Immobilie Insolvenz anmelden, verändert sich für Sie grundsätzlich nichts: Sowohl Ihr title=“Informationen zum Wohnrecht“>Wohnrecht als auch Ihr eventuell vereinbartes Recht auf lebenslange Rentenzahlung haben als grundbuchlich gesicherte Forderungen weiterhin Bestand. Der Fortbestand des Wohnrechts garantiert, dass Sie Ihre gewohnte Umgebung in keinem Falle verlassen müssen. Ein Umzug ist damit ausgeschlossen. Anders sieht es dagegen bei eventuell vereinbarten Rentenzahlungen aus. Als Folge der Insolvenz des Käufers entfällt die Rentenzahlung zunächst. Im Falle einer Insolvenz würde die Immobilie versteigert und so ein neuer Eigentümer gefunden werden. Da Ihr Recht auf Rentenzahlung ebenfalls grundbuchlich gesichert ist, ist jeder neue Eigentümer verpflichtet, Ihre Rente weiterhin zu zahlen oder Ihre Ansprüche durch eine entsprechende Einmalzahlung abzugelten.

Fazit

Dank grundbuchlicher Absicherung steht Ihnen das Wohnrecht im Fall eines Konkurses unmittelbar zu. Das Recht auf lebenslange Rentenzahlung besteht fort und richtet sich nun gegen den neuen Eigentümer der Immobilie.

Die Modelle der Immobilienrente kommen in Frage für Senioren,

• die ihre monatlichen Bezüge aufbessern möchten.
• die zusätzliche Mittel für häusliche Pflege oder Unterstützung benötigen.
• die die Kosten der stationären Pflege des Ehepartners aus ihren laufenden Einnahmen nicht (mehr) leisten können.
• die rechtzeitig für den Ehepartner vorsorgen wollen.
• denen Banken aufgrund ihres geringen Einkommens oder ihrer beruflichen Situation keine Kredite mehr geben.
• die keine Erben haben und die verhindern wollen, dass die Immobilie später an den Staat fällt.
• die verhindern wollen, dass ungeliebte Erben an die Immobilie gelangen.

Die klassische Verrentung der eigenen Immobilie mit lebenslanger monatlicher Rentenzahlung oder mit einer Einmalzahlung lohnt sich in der Regel für Menschen, die etwa 70 Jahre oder älter sind. Verrentungsmodelle wie der Teilverkaufoder der Verkauf mit Rückmietung sind i.d.R. nicht an ein Mindestalter der Eigentümer gebunden.

Das Angebot der Immobilienrente gilt sowohl für Einzelpersonen als auch für Paare. Es kann für eine oder mehrere Personen eine lebenslange monatliche Rentenzahlung sowie das Wohnungs- oder Nießbrauchrecht vereinbart werden. Dabei ist es unerheblich, ob sie verheiratet, in einer Lebensgemeinschaft oder Geschwister sind.

Es kommt darauf an, ob ein Nießbrauchrecht oder ein Wohnungsrecht vereinbart wurde. Beim Nießbrauchrecht zahlen Sie wie bisher alle mit der Immobilie verbundenen Kosten. Nur die Kosten für große Reparaturen und Instandhaltungen lassen sich ggf. schon auf den Käufer übertragen. Bei einem Wohnungsrecht werden i.d.R. die Kosten für Reparaturen und Instandhaltungen vom Erwerber getragen. Es gibt Verrentungsmodelle, bei denen bereits Kosten ab 100,00 Euro pro Einzelfall übernommen werden.

Bei den meisten Modellen der Immobilienverrentung geht nach Ihrem Ableben die Immobilie zu 100% an den Käufer über. Ihre Erben können die Immobilie nicht mehr nutzen oder verkaufen. Wenn Sie Ihren Erben Ihre Immobilie hinterlassen möchten, dann eignet sich für Sie eventuell das Model des Teilverkaufs. Hier veräußern Sie nur einen Anteil (zwischen 20% bis 50%) Ihrer Immobilie. Der verbleibende Teil kann auch vererbt werden. Ihre Erben können entscheiden, ob sie den ursprünglichen Teil wieder zurückkaufen wollen, den geerbten Teil verkaufen möchten oder ob sie den Status aufrecht erhalten wollen, das heißt sie bewohnen die Immobilie und zahlen für den nicht im Eigentum befindlichen Teil ein Nutzungsentgelt.

Bei einer vereinbarten lebenslangen monatlichen Immobilienrentenzahlung ist es möglich, eine Garantielaufzeit gegen das Risiko des frühen Ablebens zu vereinbaren. Üblich sind Laufzeiten von 5 Jahren, es kann aber auch – gegen eine geringere Rentenzahlung – eine Mindestzahldauer von 10 Jahren vereinbart werden. Die Rentenzahlung würden in diesem Fall an eine dritte, von Ihnen zu benennende Person oder Institution geleistet werden.

Grundsätzlich ist eine noch valutierende Grundschuld kein Hinderungsgrund für eine Immobilienverrentung. Der Verkaufserlös muss nur hoch genug sein, um die Grundschuld beim Verkauf zu begleichen.

Grundsätzlich können auch Immobilien mit Erbbaurechten verrentet werden. Erbbaurechte kommen in der Region Berlin/Brandenburg vergleichsweise selten vor, wir haben aber in der Vergangenheit bereits einige Erbbau-Objekte erfolgreich verrenten können. Ob eine Verrentung in Ihrem Fall in Frage kommt, hängt von der Laufzeit des Erbbaurechtvertrages sowie von der Lage und dem Verkehrswert der Immobilie ab.

Zwischen dem ersten Beratungsgespräch und dem Erhalt des Kaufpreises liegen, je nach Verrentungsmodell, i.d.R. ca. 6 bis 12 Monate. Neben der Entscheidung welches Modell das für Sie passende ist, benötigen wir einige Wochen bis zur Abwicklung bei institutionellen Ankäufern (Immobilienrente) oder einigen Monate bis wir den für Sie richtigen Kapitalanleger gefunden haben. Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags vergehen i.d.R. weitere 2-3 Monate, bis alle Voraussetzungen für die Zahlung des Kaufpreises bzw. den Beginn der Rentenzahlung gegeben sind.

Ein Nießbrauchrechtsichert nicht nur das Wohnungsrecht des Verkäufers, sondern auch das Recht, die Immobilie nach dem Auszug zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten. Das ist zum Beispiel dann wichtig, wenn der Verkäufer im Alter pflegebedürftig werden sollte und in ein Pflegeheim muss. Dann könnte man die Kosten dafür durch eine Vermietung um Teil mit abdecken. Bei einem Nießbrauch bleibt der Verkäufer wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie, solange er lebt. Dafür kommt er auch für die meisten Instandhaltungsmaßnahmen auf. Der Nießbrauch wird wie das Wohnungsrecht in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und ist nicht vererbbar oder übertragbar. Das Wohnungsrecht beschränkt sich ausdrücklich nur auf das Wohnen, es räumt dem Verkäufer das Recht ein, die Immobilie weiter zu nutzen, auch wenn sie verkauft wurde. Reparaturen und Instandhaltungen werden i.d.R. nur bis zu einem gewissen Betrag vom Wohnungsberechtigten übernommen. Tatsächlich kommt es beim Wohnungsrecht und beim Nießbrauchrecht auf die vertragliche Ausgestaltung an. Hier gibt es zum Beispiel die Möglichkeit, das Recht zur Weitervermietung auch bei einem Wohnungsrecht notarvertraglich festzuschreiben.

Für eine korrekte Berechnung der Rentenhöhe fehlen einige Angaben. Ich will versuchen, Ihnen eine erste grobe Einschätzung auf diesem Wege zu geben. Um eine Immobilienrente in der von Ihnen angesprochen Größenordnung zu erhalten, müsste das Haus einen siebenstelligen Wert haben und die statistische Lebenserwartung des Wohn- und Rentenberechtigten sollte eher kleiner als ca. 11-15 Jahre sein.
Jedoch dürfte es schwierig werden, einen Anbieter zu finden, der bei einer sehr hohen monatlichen Rentenzahlungen das Langlebigkeitsrisiko übernehmen würde. Hier gibt es die Möglichkeit, einen Teil des verrentungsfähigen Kapitals als Einmalzahlung zu beziehen, und den anderen Teil, in Summe maximal € 1.000.000,00, als monatliche Rente zu beziehen. Das entspräche zum Beispiel bei einer kalkulatorischen 12jährigen Laufzeit einer monatlichen Immobilienrente von ca. € 6.940,00.

Ganz pauschal kann man die Frage nicht beantworten. Es kommt bei der prozentualen Höhe der Auszahlung auf Ihr Lebensalter bzw. die statistische Lebenserwartung sowie auf Art, Lage und Zustand der Immobilie an. Bei einem Verkauf mit Nießbrauchrecht könnten Sie z.B. etwa mit 50 % vom bezugsfreien Verkaufspreis rechnen, wenn Sie etwa 73 Jahre alt sind und ein gepflegtes Einfamilienhaus in Berliner Stadtrandlage besitzen.

Für den Verkauf gegen Wohnungsrecht und eine Einmalzahlung ist das Alter von 70 Jahren sinnvoll, um eine nennenswerte Einmalzahlung zu erhalten. Die Statistische Lebenserwartung beträgt bei einem Alter von 63 Jahren für Frauen noch etwa 22,8 Jahre. Damit ist der Wert eines unbefristeten Wohnungsrechts bzw. eines Nießbrauchrechts noch sehr hoch und der Wert der Einmalzahlung entsprechend niedrig. Viele unserer Investoren streben für ihre Geldanlage Laufzeiten von maximal 10 bis 18 Jahren an, der Kreis der möglichen Käufer wird bei einer über 20jährigen Laufzeit immer kleiner. Jedoch könnte eventuell ein zeitlich befristetes Wohnrecht oder Nießbrauchrecht eine Lösung sein. Alternativ könnte für Sie der Verkauf eines Anteils Ihrer Immobilie (ein sogenannter Teilverkauf) oder eine „best ager“ Kreditfinanzierung von der Allianz AG eventuell eine geeignete Möglichkeit sein.

Aus meiner Einschätzung sprechen bei Ihnen zwei Faktoren gegen eine Immobilienrente mit unbefristetem Wohnrecht bzw. gegen einen Teilverkauf.

1. Ihre Frau ist mit 54 Jahren für die meisten Verrentungsmodelle zu jung bzw. der Wert eines unbefristeten Wohnrechts bzw. Nießbrauchrechts wäre für Sie zu hoch.
2. Die valutierende Grundschuld ist für eine Verrentung der Immobilie zu hoch. Der Verkauf oder auch der Teilverkauf der Immobiliemuss lastenfrei erfolgen. Deshalb müsste die Grundschuld aus dem Verkaufserlös bei der Bank abgelöst werden. In Ihrem Falle wäre aber, vor dem Hintergrund Ihrer vergleichsweise hohen statistischen Lebenserwartung dem dem daraus resultierenden hohen Abschlag, der zu erzielende Verkaufspreis geringer als die abzulösende Grundschuld.

Es ergeben sich aus meiner Sicht für Sie drei mögliche Varianten:

• der bezugsfreie Verkauf
• der Verkauf mit Rückmiete
• oder ein Verkauf mit einem auf maximal 10 Jahre befristeten Wohnrecht oder Nießbrauchrecht

Das Verrentungsmodell „Verkauf mit Rückmiete“ ist eigentlich immer dann möglicher Weise interessant, wenn die geplante Wohndauer deutlich unter der statistischen Lebenserwartung liegen sollte. I.d.R. ist das bei Krankheit oder bei einem nahen – aber nicht fest terminierten Auszug sinnvoll.

Meist wird die Immobilien dann nicht zum Preis einer vermieteten Immobilie verkauft und es liegt auch kein Mietvertrag vor, um eine eventuelle Kündigung wegen Eigenbedarf auszuschließen. Wir wählen i.d.R. das juristische Konstrukt eines „entgeltlichen Wohnungsrechts“. Hier werde Ihre Rechte nicht nur notarvertraglich sondern auch im Grundbuch erstrangig gesichert.

Da die Immobilie hier – für Sie vorteilhafter Weise – ohne Wertabschlag für ein vermietetes Objekt verkauft wird und Sie im Vergleich zu einem Mieter einen sicheren Status genießen, ist die Nutzungsgebühr auch manchmal höher als eine eventuell sehr günstige Miete. I.d.R. beträgt die Nutzungebühr bei Einfamilienhäusern im Berliner Umfeld etwa 3,5% vom Brutto-Kaufpreis pro Jahr.

Unsere Beratung ist für Sie kostenlos. Nur nach einer erfolgreichen Abwicklung erheben wir eine Verkäufer-Provision i.H.v. 3% zzgl. MwSt. vom Verkaufspreis der Immobilie.